Mijn favorieten

Veel gestelde vragen

Vraag:
Wie bepaalt hoe de verkoopprocedure verloopt?
 
Antwoord:
Net als de prijs, bepaalt de verkoper (met verkopende makelaar) de verkoopprocedure. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat er zoveel belangstellenden de vraagprijs bieden, dat het oor iedereen onoverzichtelijk dreigt te worden. De verkoper/verkopende makelaar kan dan beslissen bijvoorbeeld met een inschrijvingsprocedure verder te gaan. Wel moet hij er dan natuurlijk voor zorgen dat ten eerste de betrokken partijen weten dat de procedure verandert en bovendien moet hij eventuele toezeggingen eerst nakomen.

Vraag:
Als ik nou gewoon de vraagprijs bied, ben ik dan de koper?

Antwoord:
Nee, sorry. Er bestaan veel misverstanden over de vraagprijs. De Hoge Raad heeft eens in een vonnis vastgelegd dat de vraagprijs niet meer is dan een uitnodiging tot onderhandeling, niet een vaste prijs. Door dus die vraagprijs te bieden, na bijvoorbeeld een advertentie op internet, bent u een van de bieders. De verkoper kan dan beslissen of hij uw bod aanvaardt, of zijn makelaar een tegenbod laat doen. 

Vraag:
Wat betekent in onderhandeling zijn? En wanneer ben ik -in onderhandeling-?

Antwoord:
U bent wettelijk -in onderhandeling- vanaf het moment dat de verkopende makelaar daadwerkelijk  reageert op uw bod, bijvoorbeeld door een tegenbod te doen.
Als de verkopende makelaar laat weten dat hij uw bod zal voorleggen aan de verkoper, bent u dus nog niet in onderhandeling. In onderhandeling zijn betekent niet automatisch dat u koper wordt, u moet het ook nog eens worden over prijs, opleverdatum, eventuele voorwaarden enzovoort. 
Tijdens dat onderhandelproces kunnen beide partijen hun bod veranderen, aanpassen en op elkaar afstemmen. Het betekent wel dat de verkopende makelaar niet officieel mag reageren op een bod van een andere belangstellende. Anderen mogen namelijk ook een bod uitbrengen, dat valt niet tegen te houden. Ook kan een verkopende makelaar het huis waarover u in onderhandeling bent laten bezichtigen door derden, om bijvoorbeeld de belangstelling goed te peilen. De onderhandeling is afgelopen als u het eens bent geworden over de koop, of als een van beide partijen zich terugtrekt uit de 
onderhandeling. 

Vraag:
Kosten Koper, wat valt daar onder?

Antwoord:
Met  -Kosten Koper- worden de kosten bedoelt die de overheid oplegt bij de overdracht van een woning. Dat zijn:
  • de overdrachtsbelasting van 6% van de koopprijs,
  • de kosten van de notaris: die maakt een leveringsakte op en schrijft deze in in de registers.
Courtage is het loon voor de makelaar. Daarover maakt u afspraken zodra u met een makelaar in zee gaat voor de koop of verkoop van een huis.

Vraag:
Vrij op Naam- wat is dat?
Antwoord:
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan 'vrij op naam' (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
  • Overdrachtsbelasting 
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) 
  • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering De koper 
betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte. Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Vraag:
Wanneer is de koop gesloten? Wanneer eindigt mijn bedenktijd?

Antwoord:
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. 
Meestal worden er naast de eerder genoemde punten nog een aantal aanvullende afspraken opgenomen in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan zult u dit bij het uitbrengen van uw bod moeten melden. Het is zaak dat de partijen het ook eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper s-avonds om 24:00 uur de wettelijke bedenktijd van 3 dagen in werking. De derde dag mag niet aflopen op een zon- of feestdag. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog van de aankoop van de woning afzien. Ziet de koper tijdens de wettelijke bedenktijd niet af van de koop van de woning, zijn de financien rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan is de koopovereenkomst definitief gesloten. 

Vraag:
Wat betekent -onder bod- zijn?

Antwoord:
  • Onder bod zijn- betekent dat de makelaar een serieuze gegadigde (die een bod heeft uitgebracht) heeft toegezegd een transactie met een ander niet te zullen bevorderen.
 
In de praktijk wordt -onder bod gaan- ten onrechte ook wel aangeduid als het verlenen van een optie. Het verlenen van een echte (juridische) optie legt echter een potentiele basis voor een verder onontkoombare transactie. Wanneer dat niet de bedoeling is kan het gebruik van het woord -optie- beter worden vermeden.
 
De verkopend makelaar mag wel, maar moet niet -onder bod zijn-. Indien de makelaar -onder bod is-, hoeft hij om die reden geen bezichtigingen te weigeren. Voordat een bezichtiging plaatsvindt, dient de makelaar wel aan de betreffende gegadigde duidelijk te maken dat hij in onderhandeling is. Als de makelaar -onder bod is-, bevordert hij biedingen van anderen niet. 
 
Mag een geinteresseerde toch een bod uitbrengen als de verkopende makelaar heeft aangegeven -onder bod- te zijn en moet hij dat dan aan de eigenaar doorgeven?
 
Ja, de geinteresseerde mag te allen tijde een bod uitbrengen als hij dit in zijn of haar belang vindt. De verkopend makelaar mag dit echter niet bevorderen. De verkopend makelaar dient echter het gedane bod aan zijn opdrachtgever mede te delen. De verkopend makelaar mag eerst in onderhandeling treden met geinteresseerde nadat de onderhandelingen met de eerste geinteresseerde zijn beeindigd. De onderhandelingen met de eerdere gegadigde dient hij in keurig vaarwater te houden en serieus tot een goed einde te willen brengen.  

Vraag:
Wat is een optie?

Antwoord:
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. 
Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kan u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Vraag:
Mag de vraagprijs tijdens onderhandelingen worden verhoogd?

Antwoord:
Ja, dat mag, zelfs als de verkopend makelaar tijdens de onderhandelingen namens zijn opdrachtgever een tegenbod (al dan niet ter hoogte van de vraagprijs) heeft uitgebracht dat door de wederpartij verworpen is. De verkoper is dan niet meer aan dat bod gebonden. Daar staat tegenover dat ook een gegadigde niet aan een verworpen bod gehouden kan worden. Als de verkoper een bod in eerste instantie heeft afgewezen, maar later toch bereid is om voor de geboden prijs te verkopen, staat het de gegadigde vrij om een lager bod uit te brengen.

Vraag:
Hoe gaat de verkopend makelaar met meerdere biedingen tegelijk om?

Antwoord:
Afhankelijk van wat er zich voordoet, bespreekt de verkopend makelaar met zijn client gekozen onderhandelingsmethodiek. Er zijn verschillende onderhandelingsmethodieken mogelijk. Daarbij dient voorop te staan dat duidelijkheid verschaft wordt aan de betrokkenen. 
De Centrale Raad van Toezicht heeft tevens als eis gesteld dat gegadigden niet tegen elkaar uitgespeeld mogen worden. Van tegen elkaar uitspelen is in elk geval sprake als de makelaar aan een gegadigde kenbaar maakt wat een andere kandidaat geboden heeft. 
 
Een veel gevolgde onderhandelingsmethodiek is die waarbij met de eerste gegadigde wordt onderhandeld tot en met de laatste mogelijkheid. Deze methodiek draagt echter het risico in zich dat de makelaar alle gegadigden kwijt raakt.
 
Een andere methodiek is dat de makelaar alle serieuze gegadigden tegelijkertijd aan bod laat komen. Met deze methodiek creeert hij echter het risico in een moeilijke positie gemanoeuvreerd te worden omdat hij de gegadigden niet tegen elkaar mag uitspelen. Dit risico kan bijvoorbeeld worden vermeden door korte termijnen aan de onderhandelingen te stellen, door het betreffende object te veilen of door een inschrijving te houden.
 
Op het NVM portaal kunt u een protocol vinden waarin de taken van de aan- en verkopende makelaar bij veiling worden beschreven. De Richtlijn inschrijvingsvoorwaarden aan de hand waarvan een verkoop bij inschrijving kan worden georganiseerd is eveneens via het NVM Portaal beschikbaar. 
 
Vraag:
Mag de verkopend makelaar met meer dan 1 gegadigde tegelijk onderhandelen?

Antwoord:
Ja, de verkopend makelaar mag met meer dan een gegadigde tegelijk onderhandelen. Hij behoort dat dan wel aan betrokkenen kenbaar te maken. Het spreekt voor zich dat de verkopend makelaar door met meer dan 1 gegadigde tegelijk te onderhandelen, het risico vergroot van een dubbele verkoop of van het anderszins in een moeilijke positie gemanoeuvreerd te worden. Een bindende dubbele verkoop is in de regel natuurlijk een zwaar probleem.
 
Het is in de eerste plaats de eigen verantwoordelijkheid van de makelaar om de onderhandelingen op een correcte wijze te voeren. 
Hoewel hij daarbij uiteraard primair de belangen van zijn opdrachtgever dient te behartigen, zal hij ook rekening dienen te houden met de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Zoals reeds hiervoor is vermeld, dient de makelaar duidelijkheid te verschaffen over de gang van zaken en mag hij partijen niet tegen elkaar uitspelen. 

Vraag:
Het (mondeling) voeren van onderhandelingen en de Wet Koop Onroerende Zaken

Antwoord:
De Wet Koop Onroerende Zaken is per 1 september 2003 in werking getreden. Volgens deze wet wordt de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. Wat betekent dit voor de situatie waarin partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt?
 
De Juridische Dienst schat in dat een rechter die zich over een dergelijke situatie moet buigen de precontractuele goede trouw in zijn overweging zal meenemen. De rechter zal belang hechten aan wat partijen mochten verwachten van de besprekingen die zij met elkaar hebben gevoerd. Als partijen overeenstemming hebben bereikt en er is niet tot uiting gebracht dat partijen niet gebonden zijn zolang er geen schriftelijke overeenkomst is, dan is de kans aanzienlijk dat de rechter bepaalt dat aan de behaalde overeenstemming gevolg moet worden gegeven. Dat betekent dat de verkoper door de rechter verplicht kan worden mee te werken aan het tot stand brengen van de koopovereenkomst. Voor de koper geldt dit strikt genomen ook, maar die kan vervolgens altijd weer een beroep op de bedenktijd doen. 

Vraag:
Kunt u mij een model huurovereenkomst woonruimte verstrekken?

Antwoord:
De model huurovereenkomst NVM VGM stelt de NVM alleen beschikbaar aan haar leden. De model huurovereenkomsten ROZ kunt u downloaden van de site van de Raad voor Onroerende Zaken; http://www.roz.nl

Vraag:
Kunt u mij een model huurovereenkomst winkelruimte of kantoorruimte verstrekken?

Antwoord:
De model huurovereenkomst NVM stelt de NVM alleen beschikbaar aan haar leden. De model huurovereenkomsten ROZ kunt u downloaden van de site van de Raad voor Onroerende Zaken: http://www.roz.nl

Vraag:
Wat betekenen toch al die waardebegrippen in het taxatierapport?

Antwoord:
We hebben in de taxatieleer nogal wat begrippen. Vaak vanuit het werkveld of de fiscale context bepaalt. Hieronder enkelen:
 
  • De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
 
  • De onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat 
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuur staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed.
 
  • Executiewaarde vrij van huur en gebruik
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
 
  • - Economische huurwaarde
De prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze en na beste voorbereiding, door de meest biedende zou zijn besteed.
 
  • - Wettelijk huurwaarde woonruimte
De prijs die bij verhuur van woonruimte maximaal redelijk wordt geacht op grond van de Huurprijzenwet woonruimte
 
  • - Waarde in het economisch verkeer  (WOZ art 17:3)
De waarde die aan het onroerend goed dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het onroerend goed in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
 
  • Herbouwwaarde 
Het bedrag benodigd voor herbouw van het verzekerde gebouw onmiddellijk na het voorval op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming.