Vraag:Wie bepaalt hoe de verkoopprocedure verloopt?
Antwoord:
Net als de prijs, bepaalt de verkoper (met verkopende makelaar) de 
verkoopprocedure. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat er zoveel 
belangstellenden de vraagprijs bieden, dat het voor iedereen 
onoverzichtelijk dreigt te worden. De verkoper/verkopende makelaar kan 
dan beslissen bijvoorbeeld met een inschrijvingsprocedure verder te 
gaan. Wel moet hij er dan natuurlijk voor zorgen dat ten eerste de 
betrokken partijen weten dat de procedure verandert en bovendien moet 
hij eventuele toezeggingen eerst nakomen.

Vraag:Als ik nou gewoon de vraagprijs bied, ben ik dan de koper?
Antwoord:
Nee, sorry. Er bestaan veel misverstanden over de vraagprijs. De Hoge 
Raad heeft eens in een vonnis vastgelegd dat de vraagprijs niet meer is 
dan een uitnodiging tot onderhandeling, niet een vaste prijs. Door dus 
die vraagprijs te bieden, na bijvoorbeeld een advertentie op internet, 
bent u een van de bieders. De verkoper kan dan beslissen of hij uw bod 
aanvaardt, of zijn makelaar een tegenbod laat doen. 

Vraag:Wat betekent in onderhandeling zijn? En wanneer ben ik -in onderhandeling-?
Antwoord:
U bent wettelijk -in onderhandeling- vanaf het moment dat de 
verkopende makelaar daadwerkelijk  reageert op uw bod, bijvoorbeeld 
door een tegenbod te doen.
Als de verkopende makelaar laat weten dat hij uw bod zal voorleggen aan 
de verkoper, bent u dus nog niet in onderhandeling. In onderhandeling 
zijn betekent niet automatisch dat u koper wordt, u moet het ook nog 
eens worden over prijs, opleverdatum, eventuele voorwaarden enzovoort. 
Tijdens dat onderhandelproces kunnen beide partijen hun bod 
veranderen, aanpassen en op elkaar afstemmen.
Het betekent wel dat de verkopende makelaar niet officieel mag 
reageren op een bod van een andere belangstellende. Anderen mogen 
namelijk ook een bod uitbrengen, dat valt niet tegen te houden. Ook 
kan een verkopende makelaar het huis waarover u in onderhandeling bent 
laten bezichtigen door derden, om bijvoorbeeld de belangstelling goed 
te peilen. De onderhandeling is afgelopen als u het eens bent geworden 
over de koop, of als een van beide partijen zich terugtrekt uit de 
onderhandeling. 

Vraag:Kosten Koper, wat valt daar onder?
Antwoord:
Met  -Kosten Koper- worden de kosten bedoelt die de overheid oplegt 
bij de overdracht van een woning. Dat zijn:
- de overdrachtsbelasting van 2% van de koopprijs,
- de kosten van de notaris: die maakt een leveringsakte op en schrijft 
deze in in de registers.
Courtage is het loon voor de makelaar. Daarover maakt u afspraken 
zodra u met een makelaar in zee gaat voor de koop of verkoop van een 
huis.

Vraag: -Vrij op Naam- wat is dat?
Antwoord:
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op 
zich. De woning wordt dan 'vrij op naam' (v.o.n.) aangeboden. Onder 
vrij op naam vallen de volgende kosten: -Overdrachtsbelasting 
-Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) 
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering De koper 
betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven 
van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de 
hypotheekakte. Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als 
een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar 
woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. 
Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning 
zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Vraag:Wanneer is de koop gesloten? Wanneer eindigt mijn bedenktijd?
Antwoord:
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen 
belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de 
opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de 
verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. 
Meestal worden er naast de eerder genoemde punten nog een aantal 
aanvullende afspraken opgenomen in de koopakte. Denk hierbij 
bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Een ontbindende voorwaarde is 
overigens een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet 
automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een 
ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan zult u dit bij het 
uitbrengen van uw bod moeten melden. Het is zaak dat de partijen het 
ook eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden 
voordat de koopakte wordt opgemaakt. Zodra de verkoper en de koper de 
koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van de akte 
heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper s-avonds om 24:00 
uur de wettelijke bedenktijd van 3 dagen in werking. De derde dag mag 
niet aflopen op een zon- of feestdag. Binnen deze bedenktijd kan de 
koper alsnog van de aankoop van de woning afzien. Ziet de koper 
tijdens de wettelijke bedenktijd niet af van de koop van de woning, 
zijn de financien rond en vormen ook eventuele andere ontbindende 
voorwaarden geen obstakel meer, dan is de koopovereenkomst definitief 
gesloten. 

Vraag:Wat betekent -onder bod- zijn?
Antwoord:
-Onder bod zijn- betekent dat de makelaar een serieuze gegadigde (die 
een bod heeft uitgebracht) heeft toegezegd een transactie met een 
ander niet te zullen bevorderen.

In de praktijk wordt -onder bod gaan- ten onrechte ook wel aangeduid 
als het verlenen van een optie. Het verlenen van een echte 
(juridische) optie legt echter een potentiele basis voor een verder 
onontkoombare transactie. Wanneer dat niet de bedoeling is kan het 
gebruik van het woord -optie- beter worden vermeden.

De verkopend makelaar mag wel, maar moet niet -onder bod zijn-. Indien 
de makelaar -onder bod is-, hoeft hij om die reden geen bezichtigingen 
te weigeren. Voordat een bezichtiging plaatsvindt, dient de makelaar 
wel aan de betreffende gegadigde duidelijk te maken dat hij in 
onderhandeling is. Als de makelaar -onder bod is-, bevordert hij 
biedingen van anderen niet. 

Mag een geinteresseerde toch een bod uitbrengen als de verkopende 
makelaar heeft aangegeven -onder bod- te zijn en moet hij dat dan aan 
de eigenaar doorgeven?

Ja, de geinteresseerde mag te allen tijde een bod uitbrengen als hij 
dit in zijn of haar belang vindt. De verkopend makelaar mag dit echter 
niet bevorderen. De verkopend makelaar dient echter het gedane bod aan 
zijn opdrachtgever mede te delen. De verkopend makelaar mag eerst in 
onderhandeling treden met geinteresseerde nadat de onderhandelingen 
met de eerste geinteresseerde zijn beeindigd. De onderhandelingen met 
de eerdere gegadigde dient hij in keurig vaarwater te houden en 
serieus tot een goed einde te willen brengen.  

Vraag:Wat is een optie?
Antwoord:
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een 
eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te 
sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de 
koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij 
de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. 
Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het 
begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde 
toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een 
belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n 
toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een 
paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar 
zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in 
onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd 
gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in 
de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kan u niet eisen; de 
verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een 
onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Vraag:Mag de vraagprijs tijdens onderhandelingen worden verhoogd?
Antwoord:
Ja, dat mag, zelfs als de verkopend makelaar tijdens de 
onderhandelingen namens zijn opdrachtgever een tegenbod (al dan niet 
ter hoogte van de vraagprijs) heeft uitgebracht dat door de 
wederpartij verworpen is. De verkoper is dan niet meer aan dat bod 
gebonden. Daar staat tegenover dat ook een gegadigde niet aan een 
verworpen bod gehouden kan worden. Als de verkoper een bod in eerste 
instantie heeft afgewezen, maar later toch bereid is om voor de 
geboden prijs te verkopen, staat het de gegadigde vrij om een lager 
bod uit te brengen .

Vraag:Hoe gaat de verkopend makelaar met meerdere biedingen tegelijk om?
Antwoord:
Afhankelijk van wat er zich voordoet, bespreekt de verkopend makelaar 
met zijn client gekozen onderhandelingsmethodiek. Er zijn 
verschillende onderhandelingsmethodieken mogelijk. Daarbij dient 
voorop te staan dat duidelijkheid verschaft wordt aan de betrokkenen. 
De Centrale Raad van Toezicht heeft tevens als eis gesteld dat 
gegadigden niet tegen elkaar uitgespeeld mogen worden. Van tegen 
elkaar uitspelen is in elk geval sprake als de makelaar aan een 
gegadigde kenbaar maakt wat een andere kandidaat geboden heeft. 

Een veel gevolgde onderhandelingsmethodiek is die waarbij met de 
eerste gegadigde wordt onderhandeld tot en met de laatste 
mogelijkheid. Deze methodiek draagt echter het risico in zich dat de 
makelaar alle gegadigden kwijt raakt.

Een andere methodiek is dat de makelaar alle serieuze gegadigden 
tegelijkertijd aan bod laat komen. Met deze methodiek creeert hij 
echter het risico in een moeilijke positie gemanoeuvreerd te worden 
omdat hij de gegadigden niet tegen elkaar mag uitspelen. Dit risico 
kan bijvoorbeeld worden vermeden door korte termijnen aan de 
onderhandelingen te stellen, door het betreffende object te veilen of 
door een inschrijving te houden.

Op het NVM portaal kunt u een protocol vinden waarin de taken van de 
aan- en verkopende makelaar bij veiling worden beschreven. De 
Richtlijn inschrijvingsvoorwaarden aan de hand waarvan een verkoop 
bij inschrijving kan worden georganiseerd is eveneens via het NVM 
Portaal beschikbaar. 

Vraag:Mag de verkopend makelaar met meer dan 1 gegadigde tegelijk onderhandelen?
Antwoord:
Ja, de verkopend makelaar mag met meer dan een gegadigde tegelijk 
onderhandelen. Hij behoort dat dan wel aan betrokkenen kenbaar te 
maken. Het spreekt voor zich dat de verkopend makelaar door met meer 
dan 1 gegadigde tegelijk te onderhandelen, het risico vergroot van 
een dubbele verkoop of van het anderszins in een moeilijke positie 
gemanoeuvreerd te worden. Een bindende dubbele verkoop is in de regel 
natuurlijk een zwaar probleem.

Het is in de eerste plaats de eigen verantwoordelijkheid van de 
makelaar om de onderhandelingen op een correcte wijze te voeren. 
Hoewel hij daarbij uiteraard primair de belangen van zijn 
opdrachtgever dient te behartigen, zal hij ook rekening dienen te 
houden met de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Zoals 
reeds hiervoor is vermeld, dient de makelaar duidelijkheid te 
verschaffen over de gang van zaken en mag hij partijen niet tegen 
elkaar uitspelen. 

Vraag:Het (mondeling) voeren van onderhandelingen en de Wet Koop Onroerende Zaken
Antwoord:
De Wet Koop Onroerende Zaken is per 1 september 2003 in werking 
getreden. Volgens deze wet wordt de koop van een tot bewoning bestemde 
onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet 
handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, schriftelijk 
aangegaan. Wat betekent dit voor de situatie waarin partijen mondeling 
overeenstemming hebben bereikt?

De Juridische Dienst schat in dat een rechter die zich over een 
dergelijke situatie moet buigen de precontractuele goede trouw in zijn 
overweging zal meenemen. De rechter zal belang hechten aan wat 
partijen mochten verwachten van de besprekingen die zij met elkaar 
hebben gevoerd. Als partijen overeenstemming hebben bereikt en er is 
niet tot uiting gebracht dat partijen niet gebonden zijn zolang er 
geen schriftelijke overeenkomst is, dan is de kans aanzienlijk dat de 
rechter bepaalt dat aan de behaalde overeenstemming gevolg moet worden 
gegeven. Dat betekent dat de verkoper door de rechter verplicht kan 
worden mee te werken aan het tot stand brengen van de 
koopovereenkomst. Voor de koper geldt dit strikt genomen ook, maar die 
kan vervolgens altijd weer een beroep op de bedenktijd doen. 

Vraag:Kunt u mij een model huurovereenkomst woonruimte verstrekken?
Antwoord:
De model huurovereenkomst NVM VGM stelt de NVM alleen beschikbaar aan 
haar leden. De model huurovereenkomsten ROZ kunt u downloaden van de 
site van de Raad voor Onroerende Zaken; http://www.roz.nl	

Vraag:Kunt u mij een model huurovereenkomst winkelruimte of kantoorruimte verstrekken?
Antwoord:
De model huurovereenkomst NVM stelt de NVM alleen beschikbaar aan haar 
leden. De model huurovereenkomsten ROZ kunt u downloaden van de site van 
de Raad voor Onroerende Zaken: http://www.roz.nl	

Vraag:Wat betekenen toch al die waardebegrippen in het taxatierapport?
Antwoord:
We hebben in de taxatieleer nogal wat begrippen. Vaak vanuit het
werkveld of de fiscale context bepaalt. Hieronder enkelen:

- De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en 
gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de 
beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn 
besteed.

- De onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuur staat 
en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste 
voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de 
huurder, zou zijn besteed.

- Executiewaarde vrij van huur en gebruik
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk 
gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest 
biedende gegadigde zou zijn besteed.

- Economische huurwaarde
De prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor het onroerend 
goed meest geschikte wijze en na beste voorbereiding, door de meest 
biedende zou zijn besteed.

- Wettelijk huurwaarde woonruimte
De prijs die bij verhuur van woonruimte maximaal redelijk wordt geacht 
op grond van de Huurprijzenwet woonruimte

- Waarde in het economisch verkeer  (WOZ art 17:3)
De waarde die aan het onroerend goed dient te worden toegekend, indien 
het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden 
overgedragen en de verkrijger het onroerend goed in de staat waarin 
het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou 
kunnen nemen.

- Herbouwwaarde 
Het bedrag benodigd voor herbouw van het verzekerde gebouw 
onmiddellijk na het voorval op dezelfde plaats en met dezelfde 
bestemming.